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| 浅谈二房东权益估价与赔偿 |
文 / 吴数 刘武
摘要: 在美国, 二房东权益的估价与赔偿无论是在理论上还是在实践经验上均已经比较成熟。本文主要是简要介绍美国的这些理论和经验。
关键词: 二房东权益 估价 赔偿
一、 概述
虽然二房东在房地产市场中发挥着重要的作用，但是，在我国, 很多情况下，二房东的权益得不到保护和赔偿，二房东权益的估价也没有得到应有的重视。本文首先讨论与二房东权益相关的基本概念，再探讨如何使用收益法对二房东权益进行估价， 最后，通过纽约世贸中心的实例，介绍二房东权益的赔偿。
二、二房东权益的基本概念
以下通过区分完全产权权益和出租人权益的概念，来阐述承租人权益（二房东权益）的基本概念。
完全产权权益: 不受任何其它权益或财产限制的绝对所有权。
出租人权益: 物业出租后, 业主仍然拥有的权益。
承租人权益（二房东权益）: 承租人通过租约所获得的使用和占有的权益。是由承租人拥有的在规定的期限内、在租约的条款规定下使用和占用不动产的权利。
在风险相同的情况下，即折现率相同的情况下，以下等式成立：
完全产权权益 = 出租人权益 + 承租人权益（二房东权益）
二房东权益的表现形式有多种多样， 主要有以下三种情况：
1、二房东将一幢建筑物全部租下来，然后，再将每一个单位出租给不同的租户。在出租给客户之前，二房东也可能对房屋进行了必要的装修或翻新。
2、二房东将一幢建筑物全部租下来之后，进行改建，重新确定目标客户，然后，出租给新的客户。例如，二房东租来一幢仓库，将其改造成商业建筑，再出租给家具经销商，用来出售家具。
3、二房东将一块地皮租下来，在该土地上建设房屋，然后出租所建造的房屋。在“9•11事件”中的纽约世贸中心， 就属于这种情况。
三、二房东权益的估价
合同租金与市场客观租金的关系在很大程度上反映了二房东权益的价值。如果合同租金低于市场租金，承租人拥有正的权益价值。当合同租金超过市场租金，承租权拥有负价值。但是，出租权的合同优势可能不是市场化的 。因为即使二房东的权益出现负价值，但其仍然拥有占有权并且可以将这种占用作为获益的保障。二房东权益的价值主要是通过合同租金与市场租金的差额收益来体现。一般采用收益资本化法（DCF）进行评估。
通过以下例题，说明如何用收益法对二房东权益进行估价。
某房产以年租金75,000元人民币出租给二房东, 租期5年。二房东以年85,000元人民币的市场租金出租给最终租户。 预计第5年末, 该房地产能够以801,100元人民币的价格售出。 如果该房产市场租金和转售价值的折现率是11%, 合同租金的折现率是9%, 二房东权益的折现率是13%， 计算该房产完全产权的价值、出租人权益的价值和承租人权益的价值。
完全产权的价值：若该房产的市场净租金是每年85,000元，则该房产在市场条件下可产生的现金流为:
第1年 85,000
第2年 85,000
第3年 85,000
第4年 85,000
第5年 886,100 85,000 + 801,100 = 886,100
以11%的收益率折现,可求出该房产的完全产权价值为789,565元人民币。
出租人权益的价值: 该房产的合同租金是每年75,000元，则该房产在合同约定下可产生的现金流为:
第1年 75,000
第2年 75,000
第3年 75,000
第4年 75,000
第5年 75,000 和801,100
其中, 合同租金以9%的收益率折现, 期末转售价值以11%的收益率折现,可求出该房产的出租人权益价值为767,138元人民币.
承租人权益的价值(二房东权益的价值): 可通过“折现市场租金与合同租金之间差额”的方法求得。5年持有期, 每年租金差额是10,000, 以13%的收益率折现, 可求出该房产的承租人权益价值(二房东权益价值)为35,172元人民币。
如果某投资者要到银行贷款购买该房地产，抵押价值是出租人权益的价值, 即767,138元人民币，而不是完全产权的价值。如果某二房东要到银行贷款做该房地产的二房东，抵押价值是承租人权益， 如果该二房东为了贷款而投保，保险公司应该赔偿的也仅是承租人权益。
四、二房东权益的赔偿
以下通过纽约世贸中心的案例，介绍二房东权益的赔偿。
“9•11”之后，美国估价协会会员（MAI）Nelson Bowes 先生参加了纽约世贸中心赔偿过程中房地产估价的相关工作。以下内容由Nelson Bowes先生提供：
估价对象：纽约世贸中心
估价时点：2001年9月11日
价值类型：二房东权益的市场价值
估价用途：损害赔偿
建筑物描述：
已使用年限：35年
建筑面积（包括二幢塔楼和裙楼）8,500,000平方英呎
重建成本：90—110亿美元
产权描述：
该土地所有权人是纽约市港务局，第一任二房东与纽约市港务局签订了99年的土地租约，“9•11”事件发生时的二房东在一个月之前（2001年8月）， 刚刚从前一任二房东购买了出租人权益（二房东权益），这个二房东从银行贷款进行这笔交易时，按照银行的要求，购买了出租人权益（二房东权益）的保险，该保险由11个保险公司共同承保。
估价结果：
“911”事件发生后，二房东按照纽约世贸中心出租人权益（二房东权益）的价值，向11家保险公司提出索赔。Nelson Bowes 先生参加了纽约世贸中心出租人权益（二房东权益）价值的估价工作。最后，11家保险公司共计向二房东支付了40多亿美元的二房东权益的赔偿金。
五、结束语
随着我国房地产市场的不断发展，二房东在房地产市场中将发挥越来越重要的作用，针对二房东权益的估价业务也会越来越多。本文只是抛砖引玉，希望我国二房东权益的估价理论能够在估价实践中不断得到完善。
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