| |
| 苦等14年鹿丹村地块终入市 将试水竞容积率拍卖 |
来源：南方都市报
苦等14年后，2014年8月20日，深圳首个成功动迁的旧住宅小区改造项目———鹿丹村的征收拆除工作全面完成。2月6日，鹿丹村片区综合改造项目用地将正式入市。该地块出让因招拍挂方式创新举，再次引发业界关注。重生的鹿丹村，将成为一个新的地标。
鹿丹村是深圳首个成功动迁的旧住宅小区改造项目。与之形成对比的是，被列入2010年深圳城市更新单元第一批计划的8个旧小区改造项目全部卡壳。
国务院曾出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了拆迁许可证制度，但对由市场协商谈判进行的房屋拆除和搬迁没有明确规定。由于缺乏上位法的支撑，目前城市更新缺乏强制拆迁的法律程序，补偿标准缺乏规范等难题暂时无法解决，影响了项目进度。
[事件回放]
鹿丹村曾经是深圳最显赫的“名流村”，但因建造时使用了大量海砂，建成不久就导致严重质量问题，而被迫需要拆迁重建。14年来，鹿丹村改造几经博弈，拆迁补偿方案数易其稿。2013年12月21日，鹿丹村片区综合改造工程房屋征收工作正式启动以来，签约及房屋移交等各项工作进展顺利。2014年5月30日，鹿丹村在一片轰鸣声中，正式开始拆除，80余天内拆除全部31栋楼宇，比预计提前了4个月。
几经周折终于拆除
鹿丹村在1987年开发建设、两年后全面竣工，是深圳著名的福利住宅小区之一。因建造时使用了大量海砂，建成不久就出现质量问题。
从最初发现房子质量问题的1996年开始，鹿丹村人就开始持续投诉。2000年6月，不堪“渗水危楼”之苦的60多名村民联名致信市领导。不久，市领导到鹿丹村进行实地调查，在听取村民意见后拍板，10天之后拿出鹿丹村改造方案交付村民讨论，3年内彻底改造完毕。
半年后，市政府常务会议通过鹿丹村的拆除重建方案。不过，由于补偿等方面原因，有部分业主极力反对拆除重建工作，并与改造办人员发生冲突。随后，2004年，深圳市进行政府机构改革，负责鹿丹村事务的原住宅局撤销，鹿丹村的重建工作就此搁置。原住宅局的大部分职能划入原国土房产局。
相关部门停止了鹿丹村的改造工作。至此，鹿丹村改造迎来了漫长的停滞期。
2008年5月30日，市政府常务会议同意关于调整鹿丹村及周边地块、调整规划设计方案、调整拆迁重建补偿方案的建议，以及关于招标问题的意见，同意将鹿丹村23栋楼纳入此次拆除重建范围。并要求原市国土房产局等部门加快推进鹿丹村的拆除重建工作。由于项目涉及滨河污水处理厂的扩容调蓄等公共利益需要，市政府决定对鹿丹村片区进行综合改造。
2009年，市政府又迎来了一次大规模机构改革，原市国土房产局部分职能划入现住房和建设局，鹿丹村改造项目转由该局负责。随后，市住建局在鹿丹村成立项目改造办公室，并抽调专人进驻改造项目现场，专门负责项目的改造工作，并重新对项目进行立项，制定并公布了项目的补偿方案、改造规划详细蓝图，落实了项目的改造资金。至此，鹿丹村改造真正提速。
试水“竞容积率”拍卖
2015年2月6日，鹿丹村片区综合改造工程重建项目用地终于正式入市，将采用定地价和回迁物业建筑面积、向下竞争可售商品住房建筑面积的办法挂牌出让。这意味着，竞买人每举一次牌，地块的总建面变少，容积率随之往下降。
“定地价、竞容积率”，这在深圳尚属首次，全国仅广州、北京出现过相似特例，如需建异地医院、配建保障房等，但竞得地块的总建筑面积不变。业内人士表示，该竞卖方式的设定主要是因为鹿丹村地块紧临深圳河和滨河大道，政府为了缓解该区域的交通压力、减少住居人口，保证居住品质，必须压低容积率，对开发强度做出相应限制。
该宗地的规划总建筑面积为244067平方米，其中，住宅234537平方米（含回迁住房面积144051.49平方米、商品住房面积90485.51平方米），商业3300平方米，其余为幼儿园、社区管理用房等配套设施。成交后，总建筑面积随竞得人所报建筑面积核减，即总建筑面积=回迁住房面积+竞得人所报建筑面积+商业面积+配套面积（其中，回迁住房、商业和配套各分项建筑面积不变）。
值得注意的是，该项目的可售商品住房还将成为深圳市开展住宅产业化的试点项目。据出让公告显示，该宗地中的商品住房部分，应按照《深圳市住宅产业化试点项目技术要求》开展住宅产业化试点工作，其中，预制率不低于15%，装配率不低于30%.住建局相关人士表示，这是政府在向市场发出明确信号：深圳做住宅产业化势在必行。
此次鹿丹村片区改造，对4栋商品房建设在预制率和装配率设定了标准，开发商必须要寻找拥有产业化生产技术的承建商，或拥有相同技术的总包单位，才能完成任务。在深圳的开发商当中，拥有较为成熟住宅产业化建设经验的开发商有万科、花样年、中海等。
1月22日，针对用地出让问题的热点问题，深圳市土地交易中心集中进行回应。深圳市土地交易中心表示，在遵守相关规范和有关已审批的规划的前提下，现已公布的总平面图涉及商品房的部分是可以进行调整的。此外，根据具体建筑方案，建筑覆盖率可以进行弹性调整，需按有关程序进行。商品房规划位置不可调整。
“如仍做强制要求，将束缚开发单位的市场经济行为，不利于项目的整体开发建设。”不过，有开发商提出质疑，如开发单位应市场要求定位豪宅产品，使用一些高档、知名品牌材料、设备，是否仍要求回迁房与商品房一致？深圳市土地交易中心表示，商品房与回迁住房建设标准必须一致。项目应严格按照土地出让合同约定竣工期限建设，在确保回迁住房优先竣工和交付使用的前提下，可分期开发。
|
|
