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| 深圳城市更新方式不断推进 原业主话语权增强 |
来源：南方都市报
自2009年《深圳市城市更新办法》出台以来，深圳城市更新纪元即将走过第五个年头。除了因产权集中所以改造阻力较小的旧工厂改造之外，利益纠葛复杂、谈判难度巨大一直是城市更新推进缓慢的重要原因，也成为政府相关部门和开发商在提及城市更新时最期待理顺的环节。
而在各方不断博弈的过程当中，从整体实力上居于劣势的原业主方，受到《城市更新办法》的鼓励，掌握了越来越强的话语权和主动权。正因为如此，“可以不认识市长，不能不认识村长”这句玩笑，成为了深圳从事城市更新的开发商们挂在嘴边的金句。
“开宾利、喝红酒、打高尔夫的村长难忽悠”
越大的城市，土地权利人现有利益越高，维权意识也越强。尤其是深圳这样一座年轻的城市，法制化程度在全国名列前茅。因此，深圳的城市更新进程中，极少出现恶性逼迁事件。开发商们少有地集体自称“弱势群体”。这种现象，来自于深圳城市更新方式的演进，而里程碑，则是2009年出台的《深圳市城市更新办法》。
在这一指导性文件中，深圳鼓励拆除重建的城市更新地块由原权利人自行改造，也可以通过协议方式出让给其他企业进行改造实施工作，与政府签订出让合同时可以重新计算土地使用权期限。也就是说，通过重建规划安排，某个城中村可以重建为商品房小区，也可能是商业地产项目，政府只收取转变用途需要补缴的地价以及相关税费。
而在这个过程中，以目前深圳占比较高的旧村改造为例，如果村集体自己有实力可以自建，等于是重建带来的收益基本落在自己手里。也可以找开发企业合作，或者通过协议方式把土地供给对方来重建，收益比例或者方式通过谈判来确定。这一做法，是承认土地权利人的主动权，根据他们的意愿来采取不同方式推动城市更新，收益也主要归他们，这一点在全国都是首创。
于是，做惯了甲方的开发商不得不在村集体面前做起了乙方。曾有房企负责人向南都记者描述，当多家开发商对某一城中村改造表达了意向之后，需要在村委会的召集下，带着各自的项目规划甚至更多细节，进行提案，以争取村委会支持。
而业内普遍感慨，现在的“村长”完全不是人们的固有印象。一位参与过多个城中村改造的房企中层表示，“他们平时开宾利、喝红酒、打高尔夫，完全是有见识、有眼界的精英阶层，忽悠不了”。
保留历史元素增添公共设施原业主主动出击
除了听取提案拍板外，村集体为代表的原业主们，也在改造中发挥了更强势的主观能动性。例如，目前在深圳拥有城市更新项目数量最多的一家房企相关负责人介绍，他们能收到村集体关于改造的主动邀约，而这样的项目，由于村集体事先通过村民大会统一意见后才选择开发商，此后的工作便顺畅得多。“有些村子在会议上甚至对于大致的拆赔比都有了共识。”
项目改造时，原业主的意志也得到了更多的沟通和体现。一方面，项目的规划建设方案往往要进行多轮的公示和意见反馈，另一方面，原业主也开始意识到，在新项目中传承历史元素，对于城市和他们本身，都是保留记忆的重要保证。
在今年面市的城市更新项目中，便有多个项目都带着明显的历史印记。例如，由文天祥后人聚居的岗厦村改造成的深圳中心，文天祥纪念馆是其极具特色的组成部分，而水湾1979(详情 图库 团购 点评 )则在项目名上便保留了村集体最有历史价值的事件。在对多个项目的走访中，南都记者还了解到，原业主会对篮球场、绿地等公共设施提出硬性要求，更显示了其在物质利益之外，对“家”的归属感。
项目巡展
木头龙从2010年立项，至今支付租金补偿已达3 .5亿元
基本信息
地址：罗湖区爱国路以西、华丽路以南
开发商：深圳市益田集团股份有限公司
项目体量：开发建设用地面积70748 .5平方米，计容积率建筑面积511454平方米
木头龙改造项目位于深圳市罗湖区，周边生活氛围浓厚，在其旁边便是罗湖名校翠竹小学。根据《罗湖区翠竹街道木头龙片区更新单元规划》，项目拆除用地面积83233.8平方米，开发建设用地面积70748.5平方米，计容积率建筑面积511454平方米。
规划中还透露，项目改造后，包含住宅359669平方米(含保障性住房53950平方米、物业管理用房500平方米)，商业95817平方米，商务公寓46808平方米，公共配套设施9160平方米，另有地下商业24283平方米，地下公共充电站1100平方米。开发方益田集团则表示，在其规划中，木头龙项目建成后将是一个城市综合体，包含两栋160米的标识性很强的超高层建筑。除了回迁房和保障性住房，商品住宅、商业公寓、购物中心都将成为罗湖这个日渐沉默的区域重新崛起的新地标。其中，建筑面积约10万平方米的益田假日世界将被打造成中国最具文化体验特色的时尚购物中心。而与知名钢琴家郎朗合作、由建筑大师安藤忠雄设计的音乐项目“郎朗音乐世界”则将为木头龙项目这一城市综合体的发展注入艺术活力。
进展情况
签约面积超过90%，签约户数接近90%
历史沿革
从改造进度最快到租金补偿最多
据了解木头龙的业内人士透露，木头龙最早因翠竹小学选址而开始兴建，并于1983年迎来第一批业主入住。整个小区共61栋，1341户业主，主要由海关、邮政、银行等单位员工构成。
而当2010年深圳实施《城市更新办法》后，木头龙便成为了首批8个立项改造的旧住宅小区之一。而益田集团作为该项目的申报单位，很快就在签约方面取得了成效。作为深圳品牌开发商，益田集团堪称实力雄厚，除了明确而有吸引力的改造方案之外，其也在项目初期以1：1.3的超高拆赔比迅速推进签约过程，业主们对于改造的迫切需求促使签约率逼近90%。数据显示，至2013年初，木头龙已有1156户签约，该项目也一直被视为8个旧住宅小区城市更新进度最快的一个。然而，剩下的100余户却成为益田打造“旧住宅区改造标杆”的拦路虎。
2012年1月21日出台的《深圳市城市更新办法实施细则》规定，开发商在申报批准后，要真正拿到实施主体资格拆迁重建，需要与所有业主签约完成。100%的签约率要求令该项目的实施陷入长期谈判、纠纷的停滞状态。
在改造推进的过程中，益田集团曾经通过业主委托拆迁公司拆除门窗的方式，把“已迁出”业主家的门窗、防盗网、管线等拆除，另一方面，其未经有关部门批准，迁移和砍伐小区内树木的行为也遭致未签约业主的不满。此外，已签约和未签约业主因改造意见不同而产生矛盾进行斗殴的事件，也令该公司承担着舆论压力。这一系列动作引发了业主们意见，耗费了益田集团大量的沟通成本之后，才逐渐平息。
益田集团木头龙项目方7月份时曾向南都记者透露，该项目签约面积已经占建筑物总面积90%以上，已签订拆迁补偿安置协议的业主超过1200户，已经达到总户数的90%，已搬迁的比例也超过80%。“按照每平方米60元/月的补偿标准，益田自2011年7月份启动过渡期租金补偿金支付，并在每年4-5月提前支付下一年的租金，至今支付的金额已经达到3.5亿元。”益田透露，目前租金已支付到明年6月。照此态势发展，木头龙的僵局继续下去的话，该项目很可能成为城市更新历史上支付租金补偿最多的项目。
目前，矛盾的焦点仍集中在赔偿上。“有些业主的要求我们实在无法满足。例如，一位家住一楼的业主，将其80多平方米的房子中一个10多平方米的房间改造成商铺，要求按商铺标准补偿。这种要求并不合理。”益田集团相关负责人举例说，还有一位业主持有一套70多平方米的房子，要求每平方米的补偿价格超过8万元，而该片区二手房的市场价格刚刚超过3万，“如果答应这类要求，那对于已签约业主非常不公平”。
这一僵局，或将随着部分楼栋被业主委托拆除，在2015年出现新的破局机会。
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