由深圳市城市更新协会主办的更新云学院第四季——“迎新风·启新程”2022更新整备精研营精彩开课。本次更新整备精研营邀请的来自规划、评估、律师、税务等行业的七位业界资深导师，从政策解读、土整规划、前期研判、资产评估、集资交易、税务筹划、法务风控等多维度、全方位倾情分享。一起了解关于土地、城市、行业的前世、今生、未来。

一、精研营课程表

二、吴董精彩开讲

5月27日下午14:30，格衡公司董事长吴青精彩开讲精研营第四讲——《资产评估核算厘清利益统筹两本账》，与大家分享核算厘清利益统筹两本账。

1.提纲掣领，剖析价值目标及主体核心诉求

资产评估通过合理确定资产或权益价值，为各方实施利益分配或补偿安置提供协商基准，在利益统筹项目实施过程中具有基石意义。利益统筹项目涉及政府、社区、市场主体、不动产权利人四方权益主体，在当前新旧政策交集的时点下，各方如何算账、权益如何分配、采取何种技术方法、各个阶段需要关注哪些要点？带着这些思考，吴董以原农村集体用地、国有出让产业用地两大利益统筹案例为切入点，模拟项目实施逻辑步序，分别从各方关注的价值角度依次展开，深入浅出，徐徐推进。

2.分享原村集体用地统筹项目算账逻辑与要点

针对原农村集体用地为主的利益统筹项目，吴董重点阐述了“算大账”、“算细账”的具体规则及评估技术方法，并结合实际项目推进过程中大家特别关注的一些要点进行深入探讨，包括永久建筑与临时建筑的界定、整备资金的拨付与使用、项目范围规划建设用地的确定、留用土地规划中产业与住宅的平衡关系、新旧政策核算容积对比及优劣分析等，融通政策理论与实操经验，带来“接地气”的落地解决方案及处置建议，干货满满。

3.探讨国有用地统筹项目模式及ABC权益模型

新政将低效国有出让产业用地纳入利益统筹实施范围，预计将对未来土地整备、城市更新、利益统筹工作带来深远影响。对于国有出让用地的补偿安置及权益分配，一直是现阶段利益统筹项目的难点所在，新政出台后，实施模式带来创新，权益分配也诉求形成一套更契合市场规则的共赢机制。吴董结合格衡公司研究成果，创新性提出权益分配ABC模型，为价值评估及权益分配探索新方向。

4.趋势展望，利益统筹将开启新的时代

吴董总结提出，在当前利益统筹成为深圳土地二次开发主导方式的大趋势下，算好利益统筹大账、细账两本账尤为关键，合理选用市场比较法、收益法、成本法三大评估方法，探索构建ABC权益分配模型，合理划定政府、社区、市场主体、权益主体四方权责及权益边界，方可实现多方共赢。

一种趋势：利益统筹新政要点及带来的影响

两个账本：算好利益统筹大账、细账两本账

三大方法：资产评估常用的技术方法及要点

四方主体：划定四方的职责边界及权益分配

ABC模型：权益分配ABC模型的内涵及要点

其后，吴董就学员关注的问题进行了互动探讨。整个交流过程，热烈而细致。吴董扎实的政策理论、丰富的实践经验、精彩的演示讲解，获得了学员的一致好评。

最后，特别致谢深圳市城市更新协会的组织，给行业带来趋势的观察、思想的碰撞、经验的分享、技术的交流。格衡期待与所有同行更多交流与分享，为推动深圳土地整备、利益统筹更高质量发展贡献一份力量。