新政策来了！

3月26日，市住房和建设局发布了《关于加强棚户区改造工作的实施意见（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。实施意见明确了深圳市棚改政策的适用范围、项目安置补偿标准、项目实施模式、房屋征收、项目用地出让等核心问题，以加快推进市棚户区改造步伐。目前深圳市已有三个棚改项目实践：罗湖二线插花地棚户区改造项目、宝安38、39棚户区改造项目、华富村东西区旧住宅区改造项目，实践证明，由政府主导的棚改模式取得了初步成功。格衡公司有幸参与其中两大项目：

1、担任罗湖二线插花地棚户区改造项目全程咨询及管理顾问

2、担任华富村东、西区旧住宅区改造项目全程技术咨询及谈判顾问

格衡在两个棚改项目实际操作中，一边实践，一边探索，参与了罗湖区、福田区、南山区棚改政策研究，格衡对于新政策解读如下：

格衡解读

一、深圳历史上老旧住宅区改造的疼点：

市场运作、权利分散、无强制手段！早在2010年列入深圳城市更新单元第一批计划的8个旧住宅区改造项目，迄今只有鹤塘小区历经六年签约谈判，直至2016年9月才实现100%签约率，是唯一成功案例，其他多数项目陷入困境。自首批8个更新计划项目，其后无任何住宅小区纳入城市更新单元计划。

二、棚改意见稿提出哪些创新点？

一是规范项目入口

棚改意见稿通过两个维度规范项目入口，首先，明确适用范围，对项目准入条件作出具体规定；其次，明确改造模式，由政府主导，政府通道成为棚户区改造的唯一入口，从机制设置上确保改造工作有序推进，避免市场无序竞争。

二是统一补偿标准

拆迁补偿依然是棚户区改造的核心难点问题。避免补偿标准不透明以及部分项目也客观存在越到后面签约补偿越高的情形，形成了恶性循环，使拆迁补偿工作陷入越来越难的境地。意见稿通过公布统一补偿标准，透明补偿，可有效消除业主顾虑，打消不合理诉求，使拆迁补偿步入良性轨道。

三是明确收尾措施

从以往城市更新项目经验来看，很多改造项目尤其是旧住宅区，能在较短的时间内签约超过95%，但剩余的业主签约难度极高，导致项目距离成功就差“临门一脚”，损害了大多数业主的合法权益。但因缺乏合法、有效的收尾措施，市场主体和已签约的业主都束手无策，部分项目甚至出现烂尾。意见稿通过棚改与房屋征收程序的衔接，可有效解决上述问题。

三、棚改新政推出后，将对旧住宅区改造格局产生什么影响？

首先，棚改新政的出台，明确符合条件的旧住宅区应当纳入棚改政策适用范围，并鼓励各区将具备改造条件的城中村、旧屋村有序纳入棚户区改造政策适用范围。这势必将切分城市更新的市场容量，市场主体未来可进入的潜在项目数量将受到冲击。

但是，棚改新政的出台也将在一定程度上刺激存量城市更新项目的进程。另外，棚改+征收的模式，会让抱有不合理诉求的业主产生一定的心理顾虑，有可能会转变思维加快签约。

四、棚改新政出台后，将对棚户区改造工作的推进有哪些意义?

对于政府职能部门而言，棚改新政出台后，推进棚户区改造工作将有明确的依据和路径。目前，部分区已建立了棚户区改造项目储备库，待新政出台后，预计将会有许多项目全面推进实施。

对于棚户区业主而言，政府开启了一个有极大希望走向拆除重建改造成功的通道，对他们的物业资产而言是一个重大利好。但具体如何怎么改，业主怎么加快推动棚户区改造，将是各区棚改实施办法需要重点解决的问题。路径一旦明确，预计业主将产生自下而上的强烈改造动力，可能形成“业主推动、政府主导”的局面。

对于其他主体而言，棚户区改造政策预留了其他主体参与的通道，但具体如何介入，预计仍需一段时间观察，需要等到试点棚户区改造项目实践成功后，再行解决其他主体参与、经济平衡、收益分配等问题，但这并不影响棚改大潮的到来。