近日，我司董事长吴青女士作为深圳专业拆迁工程咨询服务机构代表，就早已成焦点的深圳城市更新和专业拆迁服务机构现状等相关问题接受深圳商报记者的采访，具体采访内容如下（采访内容已被新浪、腾讯、中国日报网、新民网等门户网站转载）：

深圳城市更新催热拆迁公司

来源：深圳商报

今年，深圳城市更新的推进如火如荼，催热了深圳专业拆迁咨询行业。

深圳专业的拆迁咨询公司云集了法律、策划、估价、财经等各方面的专业人才，这些公司受到市场认可，获利可观。

“我公司目前在谈的旧改项目就有五个，都是开发商主动找上门来。”吴青是深圳市阳光新天地拆迁工程咨询公司的董事长，她发现，从前只有政府基础设施项目的拆迁市场，今年以来，深圳城市更新的推进如火如荼，开发商介入旧改的商业拆迁项目涌现，给其公司带来了许多新商机。

深圳商报记者调查了解到，始于今年年初的城市更新进程极大地调动了开发商参与旧改的热情，但同时很多开发商缺乏旧改经验，于是，深圳不少专业拆迁咨询公司近来生意十分火爆。

“脱胎”于房地产估价公司

提到拆迁公司，不少人的印象似乎并不好，特别是今年上半年城市更新进程初期，开发商蜂拥进驻各种旧住宅区征集业主意见，一些来历不明的中介公司趁机捞一把，种种不规范的操作，既影响了业主正常生活，又令开发商形象受损。但记者采访后发现，拆迁咨询行业原来也有很专业、很正规的公司，是近几年的一个新兴行业，如今在市场上更炙手可热。

深圳市金大地拆迁工程有限公司董事长宋星慧曾在原深圳市国土局工作过，她告诉记者，２００６年和２００７年间，深圳大规模兴建地铁和龙岗大运新城等基础设施项目，需要进行很多旧村拆迁补偿谈判工作，并由街道办负责，但由于拆迁工作千头万绪，政府基层人员捉襟见肘，于是，２００８年，一批原来只是参与拆迁项目补偿资金测算工作的评估公司增加了新的服务内容：包括代办拆迁许可证、拆迁宣传与培训、协助确权、测绘评估督导、沟通谈判、房屋拆除等，深圳市第一批政府备案的“一条龙”拆迁服务公司便应运而生，目前全市仅十来家这样的公司。

实际上，深圳专业的拆迁咨询公司基本都是“脱胎”于房地产估价公司，例如，深圳英联房地产估价公司成立了金大地拆迁工程有限公司，深圳市格衡土地房地产评估咨询公司成立了阳光新天地拆迁工程咨询公司，这些公司都云集了法律、策划、估价、财经等各方面的专业人才。

另外，这些公司共同的特点是：在城市更新之前，基本服务的对象都是政府的公共设施建设项目，是政府旧改过程中的“参谋”；在城市更新以来，随着开发商热情介入罗湖、福田等各旧住宅区的改造，转而接受了不少这样的商业旧改项目，并以专业、高效的工作效率赢得了开发商及市民的认可。

对于行业的良莠不齐，宋星慧坦陈，一些不负责任、来历不明的中介公司确实扰乱了市场，但这是不会长久的，开发商和业主最后都会识破。而对于某些前期被不良中介破坏了形象的开发商的项目，宋星慧也表示，不敢轻易接下来，一来有损自身品牌，二来需要花费较长一段时间“补救”，并非易事。

开发商主动找上门

吴青告诉记者，大部分合作的开发商都是主动找上门来，甚至有些开发商还不知道有这样的专业拆迁咨询公司存在，通过各种人脉介绍而来。“市场需求确实挺大。”吴青说，并非所有项目都会接，而会挑选优质客户，因为有些小区并不符合城市更新的条件，如楼龄须超过２０年、土地面积须大于３万平方米等；有些则是开发商实力太小，未来难以承受拆赔资金等。

深圳市金大地拆迁工程有限公司董事长宋星慧也介绍说，目前接下来的城市更新项目也有好几个，非常忙碌，主要是进行第一阶段的争取超过三分之二业主改造意愿书。

记者了解到，在城市更新之前，由于旧改需走土地招拍挂程序，导致有开发商辛苦几年拆迁完后，最后土地并不一定属于自己，旧改积极性严重挫伤，因此，旧改项目是深圳很多开发商都不愿意触碰的“硬骨头”，也导致有丰富旧改经验的深圳开发商比较少。但城市更新以来，几乎所有开发商都想分一杯羹，实际操作过程中遇到了很多困难，客观上催生了目前市场对专业拆迁咨询的巨大需求。

记者随后采访了几位深圳有城市更新项目的房地产企业。宝安一位中型发展商对该类专业拆迁咨询公司并不熟悉，虽半信半疑，但也比较感兴趣：“以前也接触过一些中介公司，但专业与否还要具体问题具体分析。你说的这些拆迁公司要是真的很专业，改天介绍几家过来吧。”该负责人对记者说。

服务主体的多元化，令新商机也显而易见。吴青分析，由于城市更新确定了权利人可以自行改造，龙岗、宝安各村成立的股份合作公司未来将在城市更新进程中扮演重要角色，未来拆迁咨询公司的服务对象除了开发商，还可以是股份合作公司，公司可为其做前期调研、操作方案，介绍开发商，并代表股份公司与开发商进行谈判等。

宋星慧介绍，拆迁咨询的收费标准一般是１００元～１５０元／平方米（建筑面积），或者是补偿金额的１．２％～１．５％。记者算了一下，假设一套房产１００平方米，按照１００元／平方米的收费标准，争取到该户业主的签字，拆迁公司能获得至少１万元的收入。

“我们也是参考上海、北京等城市的拆迁咨询行业的收费标准。”吴青说。

开发商目前都在“赶”

目前城市更新的进程进展如何？据介绍，目前新一年度（即２０１１年度）城市更新和改造项目的申报工作已经全面展开，不少开发商都希望赶在今年底之前，争取到超过三分之二业主的改造意愿书，进入明年的更新规划名单。

“时间很紧迫，有的开发商一上来就是要求两个月内搞定，只要能在规定时间内达到目的，钱方面一般都不会吝啬。”吴青说。

因此，“赶”成为目前城市更新项目开发商的首要任务。宋星慧说，金大地拆迁接下一开发商在福田某小区的拆迁谈判工作，由于方法得当，充分获得了业主的信任，一个月内就获得了超过三分之二业主的改造意愿书。

更新项目料将陆续上市

“城市更新的政策令旧改的可行性大大提高，目前各开发商也积极推进，我相信未来三至五年，目前的旧改项目都会陆续上市，城市面貌也会焕然一新。”谙熟政策和市场的宋星慧充满信心地说。

更新建议

拆迁咨询公司建言：

开发商和业主应获得“双赢”

深圳商报记者 陈相明 黄文波

城市更新无论是对于开发商还是业主，都将由于房屋的拆除重建，分享到房产升值的好处，两者利益博弈不能避免，但如何才能顺利推进这一进程，获得“双赢”结果？作为中立的第三方，记者采访的拆迁咨询公司负责人吴青提出了恳切而实用的建议。

想对开发商说：

要和业主分享利润

由于目前城市更新的竞争很激烈，往往有好几家开发商同时向业主抛出“橄榄枝”，因此，如果要拿下项目，开发商就要正视业主需求，除了保证自身的合理利润以及保证业主正常的面积拆赔比例外，能否将开发多出的利润和业主进行分享，将决定项目进展的速度。

目前，时间对于开发商来说更加宝贵，开发商应该做出适当让步。

想对业主说：

赔付比例不是越高越好

现阶段只是征集业主改造意愿书的第一阶段，等政府审批后，才能进入第二阶段的拆迁赔偿谈判阶段，而在这“万里长征”过程中，业主可以随时转而选择其他开发商进行开发。

小部分业主认为越拖延，获得的好处越多，殊不知错过了时机，也将错过房产升值时机。另外，要求的赔付比例不是越高越好，要和开发商的品牌结合，例如，一般的小开发商的赔付比例是１：１．３，而万科则可以让步到１：１．２。另外，如果赔付比例过高，可能会逼迫开发商提高容积率。

在拆赔谈判阶段，业主还要细心比较更新单元的设计方案是否合理，过渡期的补偿、选房规则等。