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| 丹麦、瑞典房地产估价介绍 |
文 / 格衡-阳光新天地公司董事长 吴青
2009年11月，我随中国房地产估价师与房地产经纪人学会组织的考察团一行12人到丹麦、瑞典进行访问交流。在丹麦期间，我们参观走访了丹麦第二大咨询公司COWI公司；在瑞典期间，参观走访了瑞典皇家工学院（简称KTH）。经过为期13天的考察，我对于丹麦及瑞典房地产估价、咨询方面的管理、操作及相关信息有了一定程度的了解，与大家一起分享。
一、丹麦考察
丹麦位于欧洲北部，海岸线长 7314 公里，国土面积4.31万平方公里（不包括格陵兰和法罗群岛），共划分为13个郡(amtskommune 直译为“自治市”)、271个直辖市(kommune)，2009年1月统计的全国总人口为551.94 万人，丹麦人约占95％，外国移民约占5％。丹麦经济发达，人均国内生产总值居世界前列，人民生活以高福利、高收入、高税收、高消费为特征。
丹麦在房地产估价方面的主要特征为：丹麦本国未设立估价师资格的管理规定，房地产估价目的主要为课税、银行抵押贷款及建设项目咨询，该国专门从业房地产课税估价工作的现有160人，为国家公职人员，隶属税务部门，该部分人员的主要工作包括在单数年对全国所有住宅房屋进行估价，在双数年对工业、商业等类型房屋进行估价，为房地产课税提供依据。丹麦房地产信息系统十分完善，有关房地产的各种数据十分齐全，在进行上述估价时，借助信息系统，在办公室内通过计算机即可完成。
（一）房地产估价管理
丹麦有八个地区需要进行房地产估价，估价业务来源包括政府委托、大企业委托等。丹麦的估价专业人员主要为客户提供专业咨询建议，如为政府提供规划方向、城市发展方向、城市环境维护建议等。服务收费按小时计，没有固定标准，一般由双方根据难度、工作量协商确定，服务收费超过一定金额的要进行公开招标。
丹麦本国范围内没有设立估价师资格考试、执业资格注册、公司估价执业资质等管理的相关规定，但如果估价人员取得国际化的FIG或英国RICS等资质，会更被重视或易于被客户所接受。丹麦有160人专门从事房地产课税评估，全部为国家公职人员，隶属税务部门。
（二）房地产估价信息系统
在丹麦，估价人员进行一般房地产课税估价时无需现场查勘，借助准确、完善的信息系统（GIS系统）在计算机上即可完成。评估时，以土地及建筑物作为整体进行评估，一般采取平均价格。
丹麦GIS系统将丹麦分为6万个大地域，由信息中心负责维护，该中心160名估价员每年1-2月将上一年度的房地产相关信息输入到GIS系统，并以此作为本年度房地产估价的依据，只有当接到投诉时才需到现场进行查勘。另外，信息中心与4-5个大中介公司合作进行最新数据分析，每3个月公开发布一次房价。
信息中心的数据非常详细，具体可准确到某建筑物的地下室、洗手间或某层的具体面积，以及房屋建设时间等。信息中心的数据对外公开，在系统查询端口输入房号，即可查询到该房屋每年估价结果、全部交易情况等信息。一般项目投资可行性分析咨询报告，借助信息系统选取相关数据制定合理模型即可完成。
（三）房地产估价运用
丹麦房地产估价结果大多数用于为项目建设提供咨询，其他用途还包括房地产课税及银行抵押贷款，但一般的银行贷款由信贷员根据贷款人的支付能力及房地产价格综合决策，必要时才聘请估价人员给予支持。
在丹麦，征收的全部税收总额大约占国民生产总值（GNP）的50%。该国有8000余名税收人员，包括前文提及的160名估价人员，负责全国税务的征收，该部分人员的税务则由国家组织进行征收。
在进行征税时，以税务局确定的评估价作为保底的收税价。估价人员在单数年对住宅（含别墅）进行估价，以每年10月份作为估价时点；在双数年对其他用途（工业、商业）房屋进行估价。其中，单体别墅的价格需经过6个月后出具。
丹麦房产涉及的税种及计税方式如下：
1、地皮税（地上无建筑物）：一宗土地的年缴税额，由地方政府（丹麦地方政府共有98个）决定具体缴税金额，税率控制在1.6-3.4%的范围内。但对于企业的土地，地方政府可以加收1%，即最高可以按4.4%进行收税。另外，丹麦法律规定，无论土地价格如何上涨，土地税在一年内最多只能增加7%。
2、整体房地产税：整体房地产的年纳税额，以整体房地产的价值作为计税基础，一年分2次交，具体税率由地方政府决定。私人住宅的缴税总比例为2.6-4.4%，其中地方政府征收1.6-3.4%，国家税务局征收1%。
（四）丹麦COWI咨询公司简介
丹麦COWI咨询公司是世界著名的丹麦第二大咨询公司，在科技、经济等领域提供咨询服务，主要承接桥梁、建筑、机构工程咨询，设计专长包括桥梁、隧道、机场等。公司有9个部门，总员工人数4000-5000人，其中在丹麦约2000人，超过45%的收入来自北欧以外的国家。
COWI咨询公司在丹麦城市建设等发面发挥了重要的作用，以哥市城市轻轨建设为例，COWI咨询公司从哥市拟建立轻轨开始即参与其中咨询，负责规划、买卖以及向地区的市民解释轻轨对未来的影响等工作，至今已15年。目前，如需该市轻轨的相关数据，必须跟COWI咨询公司购买，因为其数据库十分详细，并且在不断提高。丹麦地下管道的维修是否可控，也需先征询COWI咨询公司，该公司会派飞机巡察后出具咨询建议。
另外，COWI咨询公司有专门制作地图的部门，现已建立了详细、全面的地图系统，其平面地图、立体图广泛用于政府或私人的各种目的，Google上的丹麦地图即是向COWI咨询公司购买，丹麦所有的工程师要做投资分析时，大都需从该公司购买数据或地图。
二、瑞典考察
瑞典国土面积449964平方公里，共21个省，2007年2月全国统计人口为912万。瑞典实行发达的私营工商业与比较完善的国营公共服务部门相结合的“混合经济”，以高工资、高税收、高福利著称。森林、铁矿和水力是瑞典的三大自然资源，工业在国民经济中占有十分重要的地位。通信、机械制造、建筑工程及运输业是瑞典重要的基础产业。
瑞典在房地产估价、经纪方面的主要特征为：瑞典本国未设立估价师资质，从业人员主要获取国际认证的相关资质，如美国MAI、英国RICS等，但对于经纪人资质管理相对严格，实行经纪人资格考试及资格认证制度。瑞典房地产估价结果也主要用于房地产课税。在进行估价时，与丹麦类似，无需到现场，借助完善、准确的数据系统即可完成估价工作。
（一）房地产估价、经纪管理
瑞典本国虽未设立估价师资格授予等相关管理规定，但是如果要取得国际上的估价资格授权，如FIG和RICS，至少需要学习3年时间的课程。评估师是否被认可，是否被授权在执业时不是必要的，而是由客户决定是否采用，但在市场上越来越多被认可的是趋向于被授权的评估师。房地产经纪方面，学生最少要学习2年的经纪课程，在经纪公司实习一段时间，并通过考试后，由相关部门颁发资格证书方才执业。
（二）房地产估价实施
在进行房地产评估时，税务局委托专业机构，由专业的评估师对不动产市场价格进行评价。评估师借助房地产信息系统完成评估，一般房地产无需到现场查勘或收集资料。
（三）房地产估价运用
在瑞典，私人对土地拥有永久的所有权，国家拥有森林的所有权。不动产每年按市场价的1%缴纳不动产税。因此，房地产估价结果主要用于课税，另外还包括为企业、私人提供建议、咨询等。
（四）瑞典皇家工学院（KTH）简介
瑞典皇家工学院（KTH）始创于1827年，现是瑞典最高的理工科学府，在世界著名大学前100排行榜中，瑞典皇家工学院名列第65位。在电子，通信，材料科学等众多理工类专业方向一直是世界顶尖水平。
KTH学院师资最强也是最有名的是不动产的评估，为了做好评估这方面的教学和研究工作，他们在不动产的管理、房地产经济、还有住房政策等方面他们都有涉及。1995年起，设置不动产经纪教授，设置在不动产评估方面，学院现为皇家土地测查局成员。
通过本次考察，我总结丹麦与瑞典在房地产估价、咨询方面的先进做法，主要表现在以下方面：其一，房地产估价服务范畴已不局限于评估本身，而是延伸到估价结果的分析利用，如咨询等方面；其二，估价师资质管理采取国际化模式；其三，通过建立完善、全面的房地产信息系统，提高房地产估价、咨询工作的质量与效率，而信息系统的延续性、准确性也为相关经济活动的决策提供有利参考。结合我国房地产估价现状，上述做法均为我国房地产未来发展方向提供了指引与借鉴。
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