| |
| 业主共有和共同管理权——美丽的泡影? |
文 / 法务部 姚瑛瑛
深圳地铁正如火如荼地建设着，永久收地、施工围挡、临时占地已经涉及到某些小区的共有部分，包括道路、绿地、岗亭、管理用房等。与单个权利人相比，涉及小区共有部分的补偿问题，谈判和谁谈？补偿该给谁？显得更加难以处理。如今，拆迁补偿谈判已是天下第一难，要和几百户甚至几千户业主谈判更是难上加难。建设单位迫于工期进度，望而却步，试图寻找其他“合法”的捷径。这时如果有物业服务公司站出来说：“和我们谈就行了，我们负责解决业主的问题。”建设单位多半要叩谢这及时雨了，于是赶紧谈判、签协议、支付补偿款，以为万事大吉，却可能由此惹来一身麻烦。究其根本，就是忽略了业主共有和共同管理权。
《物权法》出台，第一次用法律的形式明确了“业主的建筑物区分所有权”，即业主对专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。任何一种权利如果不能实现，都形同虚设。业主专有权的实现是相对容易的，而就业主共有权的实现而言，则要复杂得多。也许正因为复杂，所以才经常在别人的简单化处理中被践踏、被忽略。面对这样的复合型权利人，项目工作人员有必要对业主的共有和共同管理权进行全面的了解。
共有权的含义及其实现途径
首先，我们简单解析共有权的含义。共有部分的共有权是由全体业主作为所有权主体对某些特定的设施等享有同一个所有权，是共同共有，不可分割，不分份额的。单个或几个业主去主张自己的共有权，没有依据，共有权利的实现必须将共同所有人的共同意志表达出来，而这种共同意志的表达往往依赖于自治组织或机构，如业主委员会等。
由此，便涉及到业主大会和业主委员会的设立。业主尽管对套内空间拥有绝对权利，但小区内也有大量共有财产，在管理、处分这些财产时，原则上需要全体业主一致同意。不过，在任何公共事务中，这种一致同意都很难做到，全体民众共同管理的成本也过于高昂。现实生活中，很多业主自发组织、自治机构建立公意表达机关，《物权法》也对此予以吸收，第七十五条规定业主可以设立业主大会，选举业主委员会，作为业主大会的执行机构。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，但所做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
共有共管的行使原则
共有权主要通过业主大会和业主委员会来实现，那么，在行使共有共管权力时需要遵循哪些原则？
第一，多数表决原则。《物权法》第七十六条明确规定，关于共有和共同管理权利的一些重大事项必须经业主共同决定，并且还要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，如选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或其他管理人等方面。而其中一些重大事项的决策必须经过业主的绝对多数意见表决，譬如筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建重建建筑物及其附属设施，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。可见，多数表决原则往往涉及一些重要的事项。
第二，约定优先原则。《物权法》第八十条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第三，业主主导物业管理原则。《物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十二条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。这些规定确定了业主对物业管理的完全主导选择权，也是基于业主的建筑物区分所有权。
拆迁补偿，别随意动了业主共有共管的奶酪
目前，绝大多数小区的产权明确归业主，单元房屋的产权更是各位业主单独所有，公摊部分属业主共有。所谓的“物业管理公司”是不准确的称呼，正确的称呼是“物业服务公司”，它们是应业主之聘，向业主提供服务的，而不是管理小区内的物业的，更不是管理业主的。孔子早就说，“必也正名乎”，错误的称呼会给当事者和外界以错误的暗示，物业管理公司的称呼可能真的会诱惑这些公司产生管理的欲望。于是，在各种各样的利益面前，尤其是没有成立业主大会和业主委员会的小区，物业管理公司总是近水楼台先得月，理所当然地充当权利人，欣然接受共有部分带来的收益。
做拆迁的人都知道，在收地拆迁补偿工作中，产权确认是最重要的环节之一，直接决定谈判效力。只有明确被拆迁房地产真正的权利人，相关单位开展谈判工作才是有效的。和其他非权利人的谈判，都是无用功，付了补偿款，怕是竹篮打水一场空。面对小区的共有部分被征收的情况，肯定要和全体业主谈判。首先，确认有没有成立业主大会和业主委员会。如果有业主大会和业主委员会，那么直接和业主委员会谈判，由其按照规定召开业主大会就拆迁补偿事项进行表决，待其提供相关会议文件同意后，与业主委员会签订补偿协议。如果没有业主大会和业主委员会，那么首先要以公告、通知等的形式告知小区业主拆迁收地的事项，建议尽快成立业主大会和业主委员会，或者由全体业主共同授权委托相关人员处理拆迁收地事宜。而对于完全不配合、不理睬拆迁工作的，超过法定的期限仍然不能达成协议的，应按照批准的补偿安置方案做好证据保全工作，将所涉补偿款项进行提存，待有权机关最终确认。
合法拆迁需要耗费大量的时间，而工期进度往往不等人，两者的矛盾永远存在。如何解决或缓解矛盾、达到双赢，是一门大学问。作为拆迁工作人员，可能需要花更多的时间去探究。
|
|
