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围海渔业养殖项目评估浅谈

 文 /  蔡银周  叶长明
 
最近,公司承接了内地某拆迁项目的评估工作,涉及围海渔产养殖问题。我作为项目人员之一,全程参与了本次评估及谈判工作,受到的启发很深,并做了一些深入的思考,现记录下来,希望与大家共同探讨。
一、项目基本情况介绍
1995年,A渔业公司与渔场所在地村集体签订一份协议,约定该村集体将所属的一处滩涂出租给A渔业公司使用。签订协议后,A渔业公司对滩涂进行改造整理,建设渔场进行渔产养殖,并到相关部门办理了审批手续,但不齐全。其后,该滩涂被征收,转为国有土地,但当时未对地上物进行补偿。
经过现场勘查了解,该渔场水面区域及相关配套占地面积约100亩,主要养殖鱼苗、虾、蟹。建有一道防浪墙将渔场与海隔开,所用材料为浆砌石墙,但其中部分因台风作用已被摧毁,只剩余土石海堤。整个渔场呈“田”字状分布,纵向多为一车宽的堤坝,表面土质有砂石,堤坝斜坡面可见部分石质物。据权利人介绍,该堤坝可承受载重10吨的车辆通过,作为水产品进出装载通道。横向堤坝相对较小。
近期,某市政项目需使用该地,涉及对渔场及相关费用的补偿,本次评估工作便是在此前提下展开。
二、争议项目评估探讨
根据该市补偿政策及项目补偿安置方案,对于该渔场的补偿项目包括地上建(构)筑物补偿、地上树木青苗补偿、养殖场开发费补偿及经营损失补偿等,在具体评估谈判协商过程中,建(构)筑物及地上树木青苗的补偿较容易地达成了一致意向,但双方在养殖场开发费用、经营损失补偿等方面出现了较大分歧,现就重点对分歧项目的具体情况及我司所采取的评估思路进行简要介绍。
(一)关于如何确定防浪墙及堤坝土石构成比例的问题
如前所述,A渔业公司在前期进行改造整理时,建造防浪墙,并砌筑堤坝将渔场划分为“田”字现状,以供运载车辆通行。经现场抽样勘测,防浪墙土石构成,在邻近山体未有类似石材,而堤坝土石构成与邻近山体土石相同,但A渔业公司提出,其部分土石从附近山体采取,部分土石从距离约20公里处的采石场购买,在补偿时应当额外考虑购买土石部分的成本。
对于该问题,我司与A渔业公司进行了深入沟通,并开展了相关调查。A渔业公司提供了几张购买石头的票据,但无法提供当年的施工合同、决算书、工程审核凭证、结算付款凭证,无法验证所购买石头是否用于本工程。经过研究,我司提出以下评估思路:
1、对于防浪墙土石构成,鉴于周边山体无类似石块,可认定其土石确系从采石场购买。(采石运距在下一问题进行阐述)
2、对于堤坝土石构成,根据当地地籍图,在该渔场改造整理前,渔场所在地附近呈起伏地形,为山体,附近村民也反映,A渔业公司曾经从附近山体采石作为渔场改造之用,另外,从争取利益最大化的角度考虑,结合此类工程一般性的操作方式,A渔业公司就近取石砌筑堤坝最为合理,也是最高最佳的利用土地进行建设的方法。因此,对于堤坝土石,按照全部就近取石的情形进行评估,确定补偿金额。
(二)关于如何确定防浪墙及堤坝土石方运距的问题
前文已提及,A渔业公司建造防浪墙所使用的石材是从采石场购买,根据项目补偿安置方案及总体评估思路,在对其补偿时,需综合考虑工程量、石块材质、建造工艺以及运距等。在确定运距时,因项目周边共有三家合法采石场,距离渔场分别为11、14、18公里,A渔业公司要求按照最远距离进行评估补偿,但除部分购石票据外,无法提供有效证明。针对此,我司对石块运距的确定提出以下思路:
1、对于防浪墙土石运距,因A渔业公司无法提供有效凭证,按照最近距离及三个采石场平均距离分别进行测算评估,在进行补充协商时,以最近距离作为谈判基准,平均距离作为谈判让步的最大限度。
2、对于堤坝土石运距,鉴于其取石均来源于附近山体,但综合考虑道路绕行、折返等因素,按照2公里的标准计算运距。
(三)关于渔场围堰及场地内清淤评估补偿的问题
A渔业公司提出,在砌筑防浪墙阶段,其进行了围堰,且每年对渔场淤泥进行清理,本次应当对围堰及每年清淤费用一并补偿。经过调查及咨询相关专家得知,围海渔业养殖确需实施围堰及清淤工作。
据相关资料解释,围堰是指在水利工程建设中,为建造永久性水利设施,修建的临时性围护结构。其作用是防止水和土进入建筑物的修建位置,以便在围堰内排水,开挖基坑,修筑建筑物,一般主要用于水工建筑中。除作为正式建筑物的一部分外,围堰一般在用完后拆除。渔场清淤是清除过多的淤泥,一般正常情况下,池塘保持10-20 厘米淤泥对养殖生产有利,如果超过了限度,不但减少了水体,而且增加了池水耗氧量。池塘清淤最简单的方法是排干池水,晒泥,然后人工挖挑多余的淤泥。
对于围堰的评估,一般采取两种方式,其一,按照大型水利工程围堰工艺,根据工序、工程量等进行评估测算,其二,按照一般的建设工艺,根据工程造价定额站发布定额及价格信息进行评估测算。经过研究,我司认为该渔场围堰工艺有别于大型水利工程,因此,应当按照第二种方式进行评估。
对于清淤补偿,我司认为该行为作为渔业养殖整体工序的一道工序,是服务于渔业养殖的,其功能效用及经济效益已经体现在渔业收益中,因此,除对第一次渔场建成后的清淤工程进行评估补偿外,后续每年的清淤费用不予评估补偿。
(四)关于渔场经营损失评估补偿的问题
本项目拆迁工作启动时,A渔业公司尚在经营,渔场内尚有虾蟹、鱼苗等。A渔业公司提出,因本次拆迁导致其无法继续经营,要求对其现有虾蟹、鱼苗进行买断补偿,并给予一定的停产停业经营损失补偿。
对于停产停业经营损失补偿,该市有明确的规定,按照经营收益或租金结合一定期限给予补偿,但经营收益及租金的确定是评估的一大难点。我司因此走访了相关渔业专家,咨询该类规模、类型养殖场的行业平均收益,并到邻近的渔场进行调研,确定经营收益标准。
对于虾蟹、鱼苗买断补偿,因数量难以统计,且涉及物种、品种繁杂,需专业人员方可鉴别、评定,另无相关政策支持买断补偿。在此情况下,我司经调查了解到,该渔场所养殖的虾蟹成熟周期在3-4个月,并提出建议,在现有养殖周期结束后再行搬迁,并按照该周期收益的一定比例,作为虾蟹、鱼苗损失赔偿。
 
在本次围海渔业养殖评估项目中,还遇到诸如渔业养殖专家遣散补偿、特种鱼苗虾蟹专利权补偿、拆迁范围外导氧管道补偿等,因篇幅有限,难以一并阐述。上述内容是我个人在评估过程中的一些思考,不作为任何项目参考或借鉴的依据,仅供评估技术探讨交流之用,共促提高。




 
 
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