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拆迁组人员谈判技巧

文 / 曹红薇
       
        古人云:“知己知彼,百战不殆”,拆迁工作无疑是和平年代的一场“战争”,业主面对自身房屋被拆迁时会出现什么样的心理状态?他们面对拆迁如何进行补偿诉求?是什么导致钉子户的出现?作为拆迁工作人员,我们又该如何应对上述种种情况呢?
        被拆迁户面对房屋拆迁时的心理状态
        首先我们来分析拆迁过程中被拆迁户的心理状态,客观来说,当拆迁公告出来时,相信大部分业主都不知道怎么办好,在各个阶段较常出现以下典型的四种心理状态:
如意心理。这是被拆迁户获悉自己所有或使用的房屋要进行拆迁时表现出一种愉快和兴奋的行为特征,形成这种心理的原因是被拆迁户对旧居的厌烦和对新居的向往。当拆迁实施单位进入现场时,被拆迁户一般都是态度和蔼、热情主动、积极配合。拆迁工作人员与其相处也比较和谐。
        恐惧心理。当房屋拆迁工作进入实质性阶段时,部分被拆迁户怀有一种恐惧心理状态,他们在不同程度上关心自己利益的实现,主要特征是表现出忧虑和慌张,在这种情况下,被拆迁户对拆迁工作人员一般缺乏信任感,生怕工作人员克扣面积、贬低价格及折旧率等。凡事总是斤斤计较、举棋不定。
        消极心理。有些被拆迁户当遇上房屋拆迁的规定、标准和原则与自己所要求的条件不一致时,就处于一种消极心理状态,通常表现出一种不卑不亢、行动迟缓的行为特征。
横缠心理。当房屋拆迁工作进入实施阶段时,部分被拆迁户认为这是实现个人利益的关键时刻,力求经济利益或其他利益最大化,以拒不拆迁为筹码,表现为横扯和要挟行为。
        “钉子户”有哪些类型?
        上述消极心理和横缠心理就是通常所说的“钉子户”,前者表现为软拖,后者表现为硬抗。但二者对房屋拆迁工作的影响是基本一致的。那么,钉子户的类型包括哪些呢?
漫天要价型:蛮不讲理,把拆迁视为捞一票的机会,撒无赖。翻手为云,覆手为雨,自以为老子天下第一。这一类人,一般没有后台,没有关系,但有三四个狐群狗党,给他当狗头军师,自己并没有多少文化,也不懂多少政策、法规,这类人中,地痞、流氓,无业人员、刑满分子居多。一般武来!
        后台撑腰型:有一定的社会关系,自恃无恐,有文化、懂政策,喜欢钻政策的空子,其背后往往有高人的指点。他们以利润为目标,当他们的目标没有达到的时候,高层的电话、条子纷纷涌来。他们会见好就收,只要达到目的。一般文来!
        自我保护型:他们是社会的弱势群体,收入较低。以下岗工人、回城知青、帮困人员为主。他们的生活磨练太多了,以致不信任任何人,他们的信念是坚持到底就是胜利,他们对今后的生活顾虑太多了,对生活没有多少信心,他们计算补偿能不能买套房以后,还节余一点生活费。他们会耍无赖,会点小聪明,他们惧怕权威,对政府不信任,喜欢听小道消息,他们信奉只有自己才能保护自己。动迁中,最会漠视他们的利益,因为动迁人员喜欢豆腐挑嫩的吃,柿子捡软的捏。
        为什么会产生“钉子户”?
        钉子户除了主观原因以外,客观上,当事人双方没有完全体现平等、自愿、等价的交易原则。其次,工作方式简单、粗暴,在政策面前不能人人平等,都是钉子户产生的原因。
        如何应对“钉子户”?
        针对以上对钉子户的分析,现将对其对策总结如下:
        首先,做好思想准备,因为存在着矛盾,我们的工作是解决矛盾而不是激化矛盾,因此自己要做好准备,吃透各种法律法规,要有“良好”的心理素质,大风面前不弯腰,天塌下来撑得住,遇事不慌乱。
        其次,做好调查工作,询问钉子户的实际情况,加强了解、协调与沟通。因为沟通是解决人际关系和处理公共事务的最佳方法,语言要缓和和商量,讲政治讲大局,还要宣传政策;
        第三,做好其他群众的思想工作,营造一种其他人都愿意拆迁而就他不愿意合作的氛围。
        第四,可以采用对钉子户近亲属的劝说,并让他们去劝说,增加说服的力度;
        第五,反思拆迁给老百姓带来的不良影响,总结经验,并及时向领导反映情况。
        总之,作为一名拆迁工作人员,一定要熟知法律法规,熟知每一户情况,而对于每一户该具体如何说,如何做,每一句话都会进行认真安排,如同战争前的部署。常规做法先易后难,选择突破口,突破口的选择原则是该户人家位置关键,最好能够起到割断分裂房屋的作用,其次该户在当地有些影响,面积亦不宜过大,便于操作,能起到“以点带面”的作用。这样才能顺利完成任务!
 



 
 
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